القرض السكني: تحويل حلم امتلاك منزل في ألمانيا إلى حقيقة

هل تحلم بشراء منزل بقرض في ألمانيا؟ بغض النظر عما إذا كنت ترغب في بناء أو شراء منزلك الأول في ألمانيا. شاهد هنا ما عليك الاهتمام به والعمل عليه للتخلص من ديون منزلك بأرخص الأسعار وفي أقصر وقت.

وضع مربح للجانبين للبنك والعملاء

بالنسبة للبنوك، يعد الحصول على قرض عقاري عملاً آمنًا نسبيًا مقارنة بالقروض الشخصية التقليدية التي لا ترتبط لغرض محدد. إذا لم يتمكن العميل من سداد دين قرضه، تبقى البضاعة.

وهذا عادة ما يكون سبب التسجيل في السجل العقاري. وهذا يعني أن البنك يعتبر المالك الحقيقي حتى يتم دفع ثمن العقار. ويكافئ البنك هذا الضمان بشروط مواتية نسبيا. ويستفيد العميل أيضًا بهذه الطريقة. يسمى قرض البناء المأخوذ من البنك بالرهن العقاري. لكن شركات التأمين وجمعيات البناء تقدم أيضًا قروض البناء.

ما الذي تبحث عنه

تعد الفائدة والسداد والتكاليف الإضافية نقاطًا مهمة يجب مراعاتها عند مقارنة قروض الإسكان من مقدمي خدمات مختلفين.

• معدل الفائدة السنوية هو العامل الأكثر أهمية عند مقارنة عروض قروض الإسكان. ولا يشمل ذلك الفائدة الاسمية فحسب، بل يشمل أيضًا التكاليف الأخرى المتكبدة مقابل قرض البناء، مثل عمولة الوكيل أو رسوم المعالجة.
• دفع خاص
• سواء كان ذلك ميراثًا أو مكافأة سخية: إذا تلقيت مبلغًا كبيرًا من المال بشكل غير متوقع، فيمكنك تقصير مدة الرهن العقاري الخاص بك من خلال سداد خاص وبالتالي تقليل تكاليف الفائدة. عند توقيع العقد، انتبه إلى خيارات الدفع الخاصة المرنة التي لا تتطلب رسومًا عالية.
• عقوبة الدفع المسبق
• الوضع مشابه عندما تريد إنهاء قرض البناء الخاص بك مبكرًا. قد يكون هذا هو الحال، على سبيل المثال، إذا كنت تبيع الممتلكات الخاصة بك بسبب تغير وضع عائلتك. يجب على البنك دفع غرامة مقدمة عن الفوائد المفقودة. تأكد من أنها ليست عالية جدًا.
• سعر الفائدة الثابت
• إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة عندما حصلت على قرض بناء ويمكنك افتراض أن أسعار الفائدة سترتفع مرة أخرى عند الاستحقاق، فمن المنطقي تأمينها بمعدل فائدة ثابت طويل. إن الفارق بمقدار نقطة مئوية واحدة فقط يمكن أن يجعل قرضًا بقيمة عدة آلاف من اليورو أرخص أو أكثر تكلفة.

كيف يتم الحصول على قرض السكن في ألمانيا؟

قبل الحصول على قرض سكني، يجب عليك تحديد متطلبات رأس المال الخاص بك بأكبر قدر ممكن من الدقة. إذا بالغت في تقدير مبلغ الرهن العقاري الخاص بك، فسوف تدفع بالتأكيد فائدة أكثر من اللازم. ومع ذلك، في حالة حساب قرض البناء بشكل متشدد للغاية، هناك خطر نفاد الأموال في منتصف مرحلة البناء وعدم القدرة على تسوية الفواتير المستحقة.

المستندات المطلوبة

إذا كنت ترغب في الحصول على قرض بناء، فيجب عليك أولاً تقديم معلومات حول دخلك وحالة أصولك. يتضمن هذا عادةً:

• التقييم الضريبي الحالي
• شهادة الدخل لآخر ثلاثة أشهر
• نسخ من عقود القروض والتأمين القائمة
• إثبات حقوق الملكية

تحتاج البنوك أو جمعيات البناء أيضًا إلى معلومات حول العقار الذي ترغب في شرائه أو بنائه. وأهم هذه الأمور هي:

• المسودة الأولى لعقد البيع
• مخططات الطوابق ومخططات البناء (حساب مساحة المعيشة، مخطط التخطيط، خريطة الطابق، حساب المكعبات)
• ملخص تسجيل الملكية
• بيان تكاليف البناء
• صور الممتلكات أو الممتلكات

قد يطلب منك البنك الذي تتعامل معه أو جمعية البناء المزيد من المعلومات. من الأفضل أن تسأل قبل موعد الاستشارة.

وإليك كيف يمكنك أن تفعل ذلك

• استخدم حاسبة القروض السكنية الخاصة بنا للحصول على نظرة عامة أولية على مقدمي الخدمات والشروط.
• اطلب من المزود عرض أسعار غير ملزم يبدو أكثر ملاءمة لك.
• افحص هذا بعناية وابدأ في مقارنة قرض السكن الخاص بك مرة أخرى. احصل على المزيد من العروض غير الملزمة إذا لزم الأمر.
• إذا كنت تريد عرض أسعار، فأنت بحاجة إلى معرفة مبلغ القرض، ومدته، ومبلغ حقوق الملكية، والضمانات الخاصة بك كعميل، وما إلى ذلك. توضيح الإجراءات الشكلية مثل مع مزود الخدمة.
• نلقي نظرة فاحصة على تكلفة قرض الرهن العقاري. يرجى ملاحظة أنه بالإضافة إلى تكاليف القرض البحتة، قد تكون هناك أيضًا تكاليف إضافية، على سبيل المثال كاتب العدل، أو التسجيل في السجل العقاري، أو تكاليف التقييم، أو ضريبة نقل ملكية العقار، أو تأمين القرض المتبقي.

تقدير تكلفة قرض المنزل

يمكنك حساب التكاليف المتوقعة لقرض السكن مقدمًا إذا كنت تعرف البيانات الأساسية التالية:

• مبلغ القرض
• معدل الفائدة الاسمي
• الدفعة الأولى أو أقساط السداد
• وقت الركض

قم بإنشاء خطة سداد تحسب فيها مقدار الدين المعني الذي سيزداد كل عام، والأقساط ومدفوعات الفائدة. أضف أصل المبلغ ومدفوعات الفائدة لكل سنة. ومع ذلك، يرجى ملاحظة أن قروض الإسكان لا يتم سدادها عمومًا في نهاية فترة الفائدة الثابتة. عادة ما يتم دفع استمرار التمويل مقابل الديون المتبقية.

اقرأ أيضاً: وثائق شراء منزل في ألمانيا

تأمين حماية الدفع في ألمانيا

تقدم العديد من البنوك وجمعيات البناء أو حتى تتطلب التأمين على الديون المستحقة عند الحصول على قرض البناء. وعلى المدى الطويل، يوصى عمومًا بتنفيذ مثل هذه السياسة، كما هو شائع في قروض البناء. ففي نهاية المطاف، من الصعب التنبؤ بالضبط بما سيحدث في السنوات العشر أو الخمسة عشر المقبلة.

اعتمادًا على التعريفة المختارة، قد يتم تفعيل التأمين على الديون المستحقة إذا أصبحت عاطلاً عن العمل ونتيجة لذلك لم يعد بإمكانك دفع أقساطك. في حالة وجود فترة عجاف مهنية مؤقتة، لا يوجد خطر فوري لفقدان المنزل. وفي أسوأ الأحوال، تقوم شركة التأمين بدفع الأقساط حتى لو توفي المقترض. وهذا سيمنع الأقارب من تحمل عبء الديون في حالة الوفاة وربما الاضطرار إلى مغادرة منزلهم.

الدفع أو إعادة الجدولة أو الإنهاء في ألمانيا

بالإضافة إلى السداد الكامل، هناك طرق أخرى لإنهاء قرض الرهن العقاري. يحق لك إنهاء العقد قبل الأوان فقط إذا قمت ببيع العقار. وفي جميع الحالات الأخرى، عليك أن تأمل في حسن نية البنك أو شركة البناء. هذه غالبا ما تتطلب دفع غرامة كبيرة.

ديون قروض الإسكان

إذا حصلت على قرضك العقاري قبل حدوث الأزمة المالية، فمن المحتمل أن تشعر بالانزعاج من أسعار الفائدة المنخفضة الحالية وتتمنى أن تضطر إلى إعادة جدولة قرضك. ومع ذلك، فإن الخروج من العقود القديمة ليس بالأمر السهل في كثير من الأحيان. أنت تثق في حسن نية البنك الذي تتعامل معه. فإذا وقع هؤلاء في شيء يضرهم، فلن يكون ذلك من باب المجاملة فحسب.

كقاعدة عامة، سيتم فرض غرامة الدفع المسبق عليك. يمكن أن يصل هذا إلى ضعف المبلغ الذي ستحصل عليه إذا قمت بإنهاء العقد لسبب محدد، مثل بيع العقار. وبعد عشر سنوات، ينطبق الحق القانوني في الإنهاء وفقًا للفقرة 2 من الفقرة 1 من المادة 489 من القانون المدني الألماني. وفي هذه الحالة، لا يمكن تطبيق عقوبة السداد المبكر.

إعادة التمويل بمعدل فائدة ثابت

لذلك، إذا كنت ترغب في إعادة الجدولة قبل انتهاء سعر الفائدة الثابت، فغالبًا ما ستتكبد خسارة بسبب التعويض المرتفع. لا يوجد سوى عدد قليل من الطرق للخروج من العقد القديم. هذا ممكن إذا قمت بسحب الرهن العقاري الخاص بك بالكامل منذ أكثر من عقد من الزمان. إن الحق القانوني في الإنهاء وفقًا للمادة 489 BGB، والذي ينشأ بعد فترة عشر سنوات، موجود حتى لو كان سعر الفائدة الثابت للقرض لا يزال ساريًا. ومع ذلك، يجب عليك تقديم إشعار لمدة ستة أشهر.

إذا استخدمت قرض الرهن العقاري الخاص بك في الفترة ما بين 1 نوفمبر 2002 ونوفمبر 2010، فقد يظل لديك الحق في الانسحاب من اتفاقية القرض الخاصة بك. وبما أن العديد من التعليمات الخاصة بكيفية الانسحاب من العقد خلال هذه الفترة تحتوي على أخطاء رسمية، فلا يُعتقد أن فترة الانسحاب البالغة أسبوعين قد بدأت بعد. لكن لعب دور ما يسمى بـ “الجوكر المنعزل” يستغرق وقتًا طويلاً ومن غير المرجح أن يحدث بدون محام.

إعادة التمويل بعد انتهاء سعر الفائدة الثابت

أفضل وأسهل وقت لإعادة الجدولة هو عندما ينتهي سعر الفائدة الثابت. ثم حان الوقت للتركيز على تمويل الديون المتبقية. لا يتعين عليك قبول العرض (الذي يسمى التمديد) من بنك منزلك، ولكنك حر تمامًا في قرارك. يمكنك البحث عن صفقات أرخص وتوقيع اتفاقية قرض مع البنك الجديد.

سيقوم المزود الجديد بإبلاغ البنك القديم الخاص بك لسداد القرض وتحويل المبلغ المتبقي إليه. ولا يتقاضى البنك القديم ولا الجديد رسومًا مقابل ذلك. ومع ذلك، كقاعدة عامة، يتعين عليك تغطية تكاليف التغييرات المساحية بنفسك.

تأمين أسعار فائدة منخفضة مع قرض لأجل

مع القرض لأجل، يمكنك توفير شروط التمويل المستمر قبل ثلاث سنوات من نهاية فترة الفائدة الثابتة. لا يهم إذا حصلت على هذا التمويل الخاص للمتابعة من البنك السابق أو قمت بتحويل دينك إلى مقرض آخر؛ كلاهما ممكن.

ومع ذلك، تذكر أن الحصول على قرض لأجل هو رهان على أن أسعار الفائدة سترتفع مرة أخرى عندما يحين موعد استحقاق الدين المتبقي. لأنه عندها فقط سوف ترى الفوائد. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تفرض البنوك رسوم فائدة إضافية على القروض لأجل.