فكرة 24
كيف تحصل على رخصة بناء في ألمانيا؟ يتمتع أصحاب العقارات بحرية البناء ضمن حدود وشروط معينة. يمنحك هذا الحق في بناء الممتلكات الخاصة بك أو تغييرها أو استخدامها. اقرأ هنا كيفية الحصول على موافقة هيئة البناء المحلية قبل تشييد المبنى.
ما هي رخصة البناء في ألمانيا؟
رخصة البناء تسمى أيضًا رخصة البناء. هذه شهادة من سلطات البناء. مع تصريح البناء، صرح مسؤولو البناء أنه ليس لديهم أي مخاوف فيما يتعلق بالقواعد واللوائح القانونية المتعلقة بمشروع البناء المخطط له.
إلا أن الحصول على رخصة البناء لا يعني أنه بإمكان مالك المبنى البدء بالبناء فوراً. ولهذا السبب، يُطلق على رخصة البناء أيضًا اسم “شهادة التصريح المحدود”.
بمجرد الحصول على تصريح البناء، قد تكون هناك حاجة إلى إجراءات إضافية للحصول على الموافقة النهائية للمبنى. وتشمل هذه، على سبيل المثال، اختبارات حماية الانبعاثات أو حماية المياه.
تصريح البناء وإعلان البناء وطلب البناء في ألمانيا
تصريح البناء هو نتيجة لإجراءات تصريح البناء التي يتم إجراؤها في هيئة البناء. يسبق هذا الإجراء إشعار بناء أو طلب بناء.
- إشعار البناء: يتم إصدار إعلان بناء للمباني التي لا تحتاج إلى ترخيص أو للمشاريع الإنشائية التي لديها مخطط تنظيمي ساري المفعول. إنها نسخة مبسطة من عملية تصريح البناء. إذا لم تعترض سلطات البناء على مشروع البناء خلال أربعة أسابيع، فسوف يبدأ البناء. ميزة إعلان البناء هي أنه يستغرق وقتًا قصيرًا جدًا.
- تطبيق البناء: في حالة طلب البناء، يتم فحص مشروع البناء في جميع النقاط المهمة. ولذلك، قد يستغرق الوقت من تقديم الطلب إلى الموافقة عدة أشهر.
مشاريع البناء التي تتطلب الموافقة في ألمانيا
إذا تم بناء مبنى في منطقة سكنية وكان حجم المبنى متوافقًا مع المنازل المحيطة، فإن مشروع البناء يخضع دائمًا للموافقة. يتم تنظيم المتطلبات الدقيقة للموافقة على مشاريع البناء في لوائح البناء في الولايات الفيدرالية.
قد تتطلب مشاريع البناء التالية أيضًا الموافقة:
- التغييرات في المباني القائمة
- مُكَمِّلات
- بناء منازل الحديقة أو المرآب
بعض مشاريع البناء لا تحتاج إلى تصريح. سيتم بعد ذلك عادةً إخطارك. وهذا يعني أن البلدية المعنية توفر معلومات حول البناء، ولكن ليست هناك حاجة للحصول على تصريح بناء منفصل.
ستجد هنا مثالين للقرار غير الواضح في كثير من الأحيان للشخص العادي بشأن ما إذا كان تصريح البناء مطلوبًا:
رخصة بناء حديقة في ألمانيا
في ألمانيا، لا يتم تنظيم الشروط الإطارية للموافقة على منزل بحديقة على أرضه الخاصة بنفس الطريقة. ومع ذلك، فإن القاسم المشترك بينهم جميعًا هو أن متطلبات التصريح تعتمد على حجم المبنى واستخدامه وموقعه.
على سبيل المثال، في بافاريا، إذا كانت مساحة المنزل الذي يحتوي على حديقة تتجاوز 75 مترًا مكعبًا، فأنت بحاجة إلى تصريح بناء. المعلومات مرتبطة بالمساحة المغلقة. إلى جانب الحجم، يلعب سياق المبنى دورًا أيضًا. لذلك، يجب عليك التحقق مما إذا كان المنزل الذي يحتوي على حديقة يقع في منطقة مبنية أم غير مطورة. غالبًا ما يلزم أيضًا أخذ حدود البناء في الاعتبار.
من حيث المبدأ، يُنصح باستشارة اللوائح المحلية ولوائح البناء العامة قبل بناء منزل حديقة. عندها فقط ستعرف بالضبط ما إذا كان المبنى الخاص بك يتطلب تصريحًا أم لا.
من أجل الحصول على تصريح بناء لمنزل مع حديقة، كما هو الحال في جميع طلبات البناء، يجب تقديم جميع المستندات اللازمة مثل استمارة الطلب ونماذج البناء ووصف البناء ومخطط الموقع إلى إدارة البناء المسؤولة.
رخصة بناء المرآب في ألمانيا
يعتمد ما إذا كنت بحاجة إلى تصريح بناء لبناء المرآب الخاص بك على عدة عوامل:
- المتطلبات القانونية للولايات والبلديات الفيدرالية: نظرًا لأن لوائح تقسيم المناطق الخاصة بالولايات الفيدرالية وخطط تقسيم المناطق الخاصة بالبلدية المعنية لا تفرض متطلبات موحدة، فيجب عليك أولاً التحقق من التفاصيل الإقليمية.
- حجم المرآب: حجم المرآب أمر بالغ الأهمية لمتطلبات الموافقة. هذا غالبا ما يأتي إلى الأرض.
- تصميم الجراج: من المهم هنا ما إذا كان الجراج ذو سقف مسطح أو الجملون على سبيل المثال.
نظرًا لاختلاف المتطلبات للحصول على تصريح بناء المرآب، لا توجد مواصفات موحدة للمستندات المطلوبة. ومع ذلك، يمكنك الافتراض أن خريطة الأرض ووصف المبنى وخطة الموقع مطلوبة على الأقل لتطبيق البناء.
يتم تبسيط إجراءات الموافقة بشكل عام في ألمانيا
في معظم الحالات، قامت لوائح البناء في الولايات الفيدرالية بتبسيط إجراءات الموافقة على بناء منافذ السيارات. ومع ذلك، تنطبق المواعيد النهائية المعتادة هنا أيضًا. وكقاعدة عامة، كان لا بد من بناء المرآب في غضون ثلاث سنوات من صدور تصريح البناء. وإلا تنتهي فترة الإجازة. اعتمادًا على الولاية الفيدرالية، يمكن تمديد تصريح البناء مقابل رسوم.
حتى لو كان بناء المرآب لا يتطلب تصريحًا بموجب قوانين البناء الحكومية، فقد تظل البلدية بحاجة إلى إخطار البناء. وهذا ما يسمى “إجراء الإخطار”.
من رخصة البناء إلى رخصة البناء
تراخيص البناء محدودة المدة. لذلك، بعد إصدار تصريح البناء، يجب على المقاولين البدء في البناء خلال فترة زمنية معينة. ومع ذلك، يجب الحصول على تصريح بناء من أجل الحصول على تصريح بناء نهائي.
ويتم ذلك بعد الانتهاء من جميع إجراءات الموافقة اللازمة بالإضافة إلى رخصة البناء. وتشمل هذه، على سبيل المثال، إحصائيات الاختبار أو شهادات العزل الحراري.
ومن الناحية العملية، بعد إكمال جميع الاختبارات بنجاح، ستحصل على ما يسمى بدرجة “النقطة الحمراء”. هذه هي رخصة البناء الرسمية تتضمن هذه الوثيقة معلومات حول مشروع البناء واسم وعنوان مالك المبنى والخطة وشركة البناء.
يجب أن تكون النقطة الحمراء مرئية دائمًا في موقع البناء. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون الوثيقة الأصلية متاحة دائمًا في موقع البناء. إذا كانت النقطة الحمراء مفقودة أثناء فحص البناء، فسيؤدي ذلك إلى توقف البناء على الفور.
انتهاء أو إلغاء رخصة البناء
إذا تجاوز البناء المدة المحددة في رخصة البناء تنتهي صلاحية الرخصة. إما أن يتم طلب تمديد الموعد النهائي من هيئة البناء المسؤولة، أو يجب تقديم طلب البناء الكامل مرة أخرى.
إذا اكتشف مفتشو البناء تغييرات في المباني غير المدرجة في رخصة البناء أثناء البناء، فيمكنهم أيضًا إلغاء رخصة البناء.
البناء بدون رخصة بناء في ألمانيا
في بعض الحالات، من الممكن قانونًا البناء في ألمانيا دون الحصول على تصريح بناء. وتعتمد المباني المتأثرة بهذه اللائحة بشكل تفصيلي على لوائح البناء الخاصة بالولايات الاتحادية وخطط تطوير البلديات.
بشكل عام لا يشترط الحصول على ترخيص للمباني التالية:
- يقع مشروع البناء ضمن نطاق خطة التطوير المؤهلة الحالية
- يتوافق مشروع البناء بشكل كامل مع مواصفات خطة التقسيم ذات الصلة.
- لا يتعارض مشروع البناء مع جميع قوانين البناء المحلية
- ضمان التطوير العقاري
- ليست هناك حاجة للحصول على تصريح بناء من البلدية المعنية.
يُطلق على السماح ببناء مبنى بدون تصريح بناء أيضًا اسم الإعفاء من التصريح. على سبيل المثال، في بافاريا، تم ذكر الإعفاء من التصاريح في المادة 58 من لوائح البناء البافارية (BayBO).
طلب رخصة البناء
عادة ما يتم تقديم تصريح البناء كتابيًا مع طلب البناء إلى هيئة البناء المسؤولة أو البلدية. يمكن الآن إرسال طلبات البناء إلكترونيًا إلى العديد من المنظمات.
- بعد تقديم طلب البناء، تتم عملية الموافقة. وعند القيام بذلك، تقوم السلطة المختصة بالتحقق مما إذا كان مخطط البناء يتوافق مع المتطلبات القانونية المحلية والعامة.
- في إجراءات الموافقة المبسطة، تقوم السلطات عادةً بالتحقق فقط من اكتمال المستندات.
ومع ذلك، في كلتا الحالتين، تقع على عاتق مالك المبنى دائمًا مسؤولية الالتزام بالمتطلبات القانونية.
وثائق هامة لتطبيق البناء
يتم تحديد المستندات التي تحتاجها لطلب البناء في رمز قالب البناء الخاص بولايتك. لا يمكن كتابة طلب البناء إلا من قبل كاتب مرخص له بوضع خطط البناء. هؤلاء عادة ما يكونون مهندسين معماريين أو مهندسين مدنيين.
المستندات التالية مطلوبة بشكل عام لطلب البناء المقدم قبل الحصول على تصريح البناء:
- الرسومات المعمارية
- وصف المبنى
- خريطة الموقع
- معلومات حول الصرف الصحي وإمدادات المياه
- معلومات حول تطوير الجزء
- بيان التخليص الجمركي
- خطة تصميم الفضاء المفتوح
- طلب الانحراف
- إعلان جرد الشجرة
من المهم أن توضح مسبقًا ما هي المستندات المطلوبة بالضبط. إذا كان طلب البناء الخاص بك غير مكتمل، فقد يتم رفضه من قبل مسؤولي البناء.
يجب تقديم جميع المستندات في ثلاث نسخ.
اقرأ أيضاً: وثائق شراء منزل في ألمانيا
مستندات الإعفاء من الإجازات
عند التقدم بطلب للحصول على إعفاء من التصريح، يجب تقديم المستندات المركزية مثل مخطط الموقع ووصف المبنى ورسومات البناء.
أخبر الجيران
بالنسبة لطلب البناء، يمكن الحصول على التوقيعات من الجيران على نموذج المبنى. وبهذا يعلن الجار موافقته على مشروع البناء. إذا لم يكن هناك توقيع، يجب إرسال تصريح البناء إلى الجيران.
لديك الفرصة للاستئناف بعد المراجعة. ومع ذلك، فإن التدخل ليس له تأثير التوقف. لا يزال من الممكن أن يبدأ البناء.
تكاليف رخصة البناء في ألمانيا
تعتمد رسوم تصريح البناء، من ناحية، على أحكام الولايات الفيدرالية، ومن ناحية أخرى، على حجم المبنى المحول.
كقاعدة عامة، يمكن للبناة أن يتوقعوا تكاليف تبلغ حوالي واحد بالمائة من إجمالي تكلفة البناء. يتم دفع الرسوم بعد الحصول على رخصة البناء واستلام إشعار الرسوم. تقوم العديد من المكاتب بإصدار تراخيص البناء بعد دفع الرسوم.
المواعيد النهائية
إذا لم يتم البدء بالبناء خلال المدة المحددة تنتهي صلاحية رخصة البناء. عادة ما يتم إعطاء فترة ثلاث سنوات.
ويجوز تمديد هذه الفترة إذا تم تقديم طلب التمديد إلى الجهة المسؤولة عن تفتيش المباني الفرعية قبل انتهاء فترة الصلاحية. ويرتبط أي تمديد للموعد النهائي بتكاليف إضافية.
في حال تجاوز الموعد النهائي، يجب تقديم طلب بناء لمشروع البناء من البداية.
الوضع القانوني في حالة عدم منح المنحة
إذا لم توافق إدارة المبنى على طلب البناء، فلأصحاب المباني فرصة استئناف القرار أمام المحكمة الإدارية المختصة. والشرط الأساسي لمثل هذا الطلب هو الاعتراض على قرار الرفض خلال شهر واحد.
وفي بافاريا وشمال الراين وستفاليا، يجب على المتضررين تقديم طلب على الفور، حيث لم يعد هناك أي إجراء اعتراض في هذه الولايات الفيدرالية. وتسمى أيضًا الدعوى المرفوعة ضد رفض طلب البناء دعوى الالتزام. إذا فاز المدعي، فإن إدارة البناء ملزمة بإصدار رخصة البناء.
لدى الجيران الفرصة لاتخاذ إجراءات قانونية ضد تصريح البناء. إذا كان المبنى ينتهك ما يسمى “معيار حماية الطرف الثالث”، على سبيل المثال، إذا لم يتم الالتزام بالحد الأدنى للمسافات إلى العقار، فيمكنهم تقديم شكوى إلى سلطة ترخيص البناء المسؤولة.
إذا تم رفض الاعتراض، يمكن للجيران تقديم طلب إلى المحكمة. ويجوز له بعد ذلك رفع دعوى بطلان أمام المحكمة الإدارية. لكن إذا نجحت هذه الدعوى، فلن يكون لها أي أثر في وقف البدء في البناء. يجب أيضًا المطالبة بهذا التأثير.
